토지 상속 또는 증여 받을 경우, 농지취득자격증명 신청 방법

부모님이 사망하였지만 아직 상속 등 재산정리가 되지 않은 땅이 있을 경우 어떻게 해야 할까요?

 

저는 1988년도 할아버지 사망 후 할아버지와 할머니 묘지가 있는 밭 하나가 현재까지 할아버지 명의로 되어있어 장남인 저희 아빠가 상속받기 위한 절차를 밟고 있으며, 총 7남매 중 한 명을 제외하고 모두 장남이 상속받는 것에 합의가 된 상태입니다.

 

그 과정에서 알게 된 단독상속, 분할상속 및 증여에 의한 토지취득 차이점과 농지취득자격증명에 대해 알려드리겠습니다.

 

농지란?

농지법에 따르면, 농지란 전 또는 답, 과수원, 그 밖에 법적 지목을 물문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다음 중 어느 하나에 해당하는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지를 말합니다.

 

여기서 다음 중 어느 하나에 해당하는 다년생식물 재배지는 여기서 확인하세요.

 

 

단독상속과 분할상속이란?

단독상속과 분할상속은 다음과 같은 차이가 있습니다.

▶ 단독상속 : 상속인 1인으로 한정되어, 피상속인의 가장으로서의 지위나 전 유산을 단독으로 승계하는 상속형태를 말합니다. 보통 상속받을 자녀가 1명이거나, 여러 명의 자녀들이 한 명이 단독으로 상속받도록 합의할 경우 단독상속이 이루어집니다.

 

▶ 분할상속 : 공동상속인 사이에서 상속재산을 각자의 지분율에 따라 분할하는 상속형태를 말합니다. 우리나라의 민법은 분할상속을 원칙으로 하고 있어, 공동소유관계가 존재하는 상속재산에 대하여는 그 분할을 청구할 수 있습니다.

 

 

증여란?

 

증여란, 한쪽 당사자가 대가 없이 자신의 재산을 상대방에게 주겠다는 의사를 표시하고, 상대방이 이를 승낙함으로써 성립하게 되는 계약입니다.

 

그렇다면, 재산의 소유자가 사망하여 공동상속인인 자녀들 간 협의로 토지를 단독상속 또는 분할상속받을 경우 절차에 대해 알려드리겠습니다.

 

상속과 증여의 농지취득 차이점

 

먼저 논이나 밭, 과수원 등의 농지를 취득하게 될 때, 상속으로 취득했을 때와 증여로 취득할 경우는 완전히 다릅니다.

 

상속은 나의 의지와 상관없이 상속권에 의해 취득하게 되는 경우로, 농업인과 비농업인 모두 취득과 소유가 가능합니다.

하지만 증여의 경우, 농지를 농업 경영에 이용할 사람만 소유하도록 하고 있습니다. 따라서 취득방법도 크게 달라집니다.

 

 

상속으로 인한 농지 취득

 

상속은 피상속인의 사망으로 개시가 되고 물권의 취득은 등기와 관계없이 소유권 이전이 됩니다. 따라서 농지취득자격증명을 발급받지 않아도 농지를 취득할 수 있습니다. (농지법 제6조 2항, 7조 1항, 8조 1항)

 

농지를 상속받을 경우 상속인의 의지와 상관없이 피상속인의 사망에 따라 발생되는 것이므로 농지를 취득하기 아주 쉽습니다.

 

예를 들어, 모든 상속인들이 서로 합의를 하여 1명이 단독 상속을 받거나, 상속 지분율에 따라 모두 각자의 지분만큼 상속을 받게 될 경우에는 농지취득자격증명 발급 절차가 필요 없습니다.

 

하지만 일부 자녀가 장남이 상속받는데 동의할 경우, 동의한 자녀는 자신이 상속받은 재산을 장남에게 증여를 할 수 있습니다. 이 경우에는 농지취득자격증명 발급 절차가 필요합니다.

 

증여로 인한 농지 취득

증여는 양방 간의 계약으로 보기 때문에 매매에 의한 농지 취득과 같습니다. 따라서 일방적이고 단독적인 상속과는 성격이 매우 다릅니다. 그렇기 때문에 농지취득 자격증명을 발급받아야 소유권 이전이 가능하며, 농지취득의 목적도 자기의 농업 경영에 이용하여야 합니다.

 

만약, 이런 농지에 산소가 있다면 묘를 이장하여야 농지취득 자격증명 발급 신청이 가능합니다. 자기의 농업 경영에 이용하고자 농지취득 자격증명 발급 신청을 하는 것인데 묘지가 있다면 농업경영의 성격에 맞지 않다고 보기 때문입니다.

 

상속 농지 소유 기준

농지를 상속받을 경우, 모든 농지를 소유할 수 있는 것은 아닙니다. 상속받은 농지를 자신이 직접 농업경영에 이용할 경우에는 소유 면적에 대한 제한은 없지만, 농업경영에 이용하지 않을 경우에는 농지법 제7조 1항의 규정에 따라 10,000제곱미터까지만 소유할 수 있습니다. 

 

다만, 예외적으로 한국농어촌공사 농지은행에 위탁하여 임대를 하는 경우에는 면적 제한 없이 위탁하는 기간 동안 소유가 가능합니다.

 

 

농지취득 자격증명 발급 신청

농지취득 자격증명 신청은 농지의 소재지를 관할하는 시, 구, 읍, 면장에게 신청합니다.

 

✅ 신청방법 : 인터넷, 방문, 우편

✅ 신청자격 : 본인 또는 대리인(온라인은 대리신청 불가)

✅ 처리기간 : 유형에 따라 다름

✅ 구비서류 : 농지취득인정서, 농업경영계획서, 농지임대차계약서 또는 농지사용대차계약서, 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 사실을 입증하는 서류, 주말체험영농계획서 등

 

구비서류는 각 해당자에 따라 다르므로 아래에서 자세하게 확인 후 필요한 서류를 갖추어서 신청하시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

저희의 경우, 7남매 중 한 명을 제외하고 모두 장남이 상속받는데 동의를 하였기 때문에 각 자녀들 지분율에 따른 상속 후 동의한 자녀들의 재산을 장남이 증여받는 절차를 밟고 있습니다. 하지만 그 밭에 산소가 있어 이장을 하여야 하는 상황인데요.

 

이럴 경우 가장 쉬운 방법은 나머지 한 명을 설득하여 동의를 받아 상속에 의한 농지를 취득하는 것입니다. 이 경우 세금도 절약할 수 있습니다.

 

 

서류만 몇 가지 준비하면 될 줄 알았는데 생각보다 복잡하고, 이장까지 해야 하는 상황에 부모님도 복잡하신 모양입니다. 저희의 이 경험이 누군가에게도 도움이 되기를 바랍니다.